Iako su mediji već ranije pisali o novoizgrađenom Boutique Hotelu Bellevue u Crikvenici, do danas novinari nisu ozbiljnije pristupili temeljitoj analizi činjenica kako bi se istražile sve sumnje koje se vežu uz samu gradnju. Tim povodom je s istražiteljskim timom Medias istraga trenutno poznate činjenice podijelio dr. sc. Željko Smolčić, izvanredni profesor s Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, a na slučaj se osvrnuo i arhitekt iz Crikvenice te član Odbora za prostorno planiranje Gradskog vijeća, Darko Manestar.
Obojica su složni u jednome – predmetnu gradnju vide kao prijevaru u pogledu veličine i visine zgrade koja odnedavno posjeduje i uporabnu dozvolu.
Poznato o nepoznatome
Početkom studenoga 2020. bageri su na katastarskoj čestici 1117, koja se nalazi unutar Kulturno-povijesne cjeline upisane u Registar kulturnih dobara te se nalazi pod preventivnom zaštitom, srušili staru zgradu u centru Crikvenice kako bi se na istome mjestu podigao boutique hotel s četiri zvjezdice. Novi list je tada pisao kako je riječ o dugo planiranom projektu koji se trebao dovršiti tijekom 2021. godine, a cilj je bio da se prostori urede tako da se odabirom boja, materijala i opreme u interijeru što bolje uklope u mediteranski okoliš. Budući boutique hotel imao bi kapacitet 39 soba plus jedan apartman, što će omogućiti smještaj 82 osobe, uključujući restoran s 96 sjedećih mjesta u zatvorenom prostoru i 40 mjesta na terasi. Gostima bi također na usluzi bio lounge bar s 19 sjedećih mjesta u zatvorenom prostoru i 20 na terasi, a tu su i wellness sadržaji. Investitor je MBM Commerce iz Sesveta, tvrtka koja se bavi montažom i servisiranjem rashladnih i klimatizacijskih uređaja.
Upitna građevinska dozvola
U istraživanje potencijalnih nepravilnosti pri izgradnji Boutique Hotela Bellevue u Crikvenici ozbiljnije se prije više od godinu dana uključio prof. Željko Smolčić, stavljajući fokus na građevinsku dozvolu.
“Svakom laiku je jasno da se izgradnjom hotela dogodio eksces u prostoru, samo je bilo potrebno detektirati nezakonitosti. Smatram da je problematično izdana građevinska dozvole od strane Primorsko-goranke županije jer se u prostornim planovima na nekoliko mjesta navodi da je gabarite građevina potrebno uskladiti s gabaritima uličnog poteza, a nepoznato je i kako je projektant pri izradi glavnog projekta zadovoljio taj uvjet, te kako je nakon toga Županija izdala građevinsku dozvolu. Ako su gabariti uličnog poteza ono što su rekli iz Hrvatske komore arhitekata (visina susjednih kuća), tada je visina hotela trebala biti oko 15 m iznad najniže razine tla, a kao što znamo visina hotela je 2-3 kata viša od gabarita uličnog poteza“, pojašnjava profesor.
Dodaje kako je i samo Ministarstvo kulture i medija priznalo nezakonitost potvrde glavnog projekta za zaštićeno kulturno dobro.
“Zato jer je visina hotela prema glavnom projektu viša od posebnim uvjetima propisanih 21.64 mnv (19.91 m iznad najniže razine tla). Također, potvrda glavnog projekta je nezakonita jer je na sjevernoj fasadi hotela srušen dio zida zbog ulaska u garažu, a južna fasada je strušena, a sve se to nije moglo napraviti prema posebnim uvjetima konzervatora. Problematično je i kako su konzervatori odredili da je visina hotela 21.64 mnv, i način određivanja referentne kuće za određivanje visine hotela. Možda je sada prekasno da se nešto poduzme oko nezakonitosti kod izgradnje hotela, jer hotel već ima i uporabnu dozvolu, mada smatram da ovo mora biti upozorenje svima nama kako se ovakve stvari više ne bi događale“, pojašnjava Smolčić.
Što je “gabarit uličnog poteza”?
Profesor skreće pozornost na članak 61 . stavka 3. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara koji propisuje da ukoliko Glavni projekt nije usklađen s izdanim Posebnim uvjetima zaštite (u ovom slučaju je to visina 21.64 mnv), zahtjev za izdavanje Potvrda Glavnog projekta se odbija rješenjem. Dakle, umjesto da su odbili Potvrdu, oni su je izdali. Po mišljenju profesora Smolčića, ako je nezakonita Potvrda Glavnog projekta, nezakonita je i građevinska dozvola.
U cijeloj priči posebno je zanimljiv pojam “gabarit uličnog poteza” koji, prema tumačenju Roberta Jonathana Lohera, dipl.ing.arh., nije pojam definiran Zakonom.
“Hrvatska komora arhitekata nije ovlaštena dati tumačenje iz Zakonodavstva, međutim, možemo reći da se radi o pravilu struke, koje predstavlja tlocrtni i visinski gabarit, koji je usklađen sa zgradama koje graniče s predmetnom građevinom. To se može odnositi i na neposredni izgrađeni niz ili blok unutar kojeg se zgrada nalazi, ali ne dalje od toga“, pojašnjava stručni tajnik Hrvatske komore arhitekata.
Konzervatorski odjel u Rijeci je trebao izdati posebne uvjete temeljem kojih projektant mora izraditi glavni projekt. U nastavku su prilozi iz 2016. i 2019. godine.
Hotel ne može biti kategoriziran?
S obzirom na stručno znanje, arhitekt Darko Manestar kaže kako je u startu primijetio da nešto nije u redu.
“Saznao sam da su konzervatori dopuštali da visina hotela bude kao zgrada uz prolaz prema Tomislavovoj ulici, ne kao prva, već kao druga susjedna zgrada. Slučajno sam kasnije došao do aktualnog projekta hotela i, osim što sam proučavao plan cijelog hotela, također sam pronašao informaciju o visini budućeg objekta. Zatim sam koristeći laserski uređaj izmjerio približnu visinu susjedne žute zgrade (koja je svojevrsni landmark na crikveničkoj fasadi) i na temelju 3D prikaza iz Novog Lista napravio novu fotomontažu“, otkriva crikvenički arhitekt.
Prema uobičajenom obrascu u Hrvatskoj, dodaje naš sugovornik, ako ne možeš nešto dobiti redovnim putem, probaj putem politike i/ili korupcije. Kad zapne nazoveš nekoga ‘gore’ i stvari se pokrenu.
“Ovaj hotel tzv. Boutique, koji po važećoj kategorizaciji ne bi mogao biti kategoriziran s 5 zvjezdica, odnosno po uobičajenoj kategorizaciji novih hotela, čisti je nekretninski biznis. Hotel nije gradila firma kojoj je ugostiteljstvo kor biznis, nego firma koja se bavi ugradnjom ventilacija i klimatizacija, koja je dug Konzuma za izvršene radove prebila nekretninom na ovoj lokaciji (ex Belje). Onda bezobzirno i bezobrazno nastoje izgraditi maksimum kvadrata, jer se tako ostvaruje najveći profit. Dakle, očita namjera je bila to prodati ili dati u najam nekome tko se bavi ugostiteljstvom. Groteskno zvuči završna rečenica Žalbe na odbijenicu Konzervatora iz Rijeke: Da predloženo rješenje predstavlja novu vrijednost za grad Crikvenicu. Inače, gradskoj upravi je glavni argument obrane loših projekata to, što su dobili na njih suglasnost od konzervatora (čak kad to nema veze s konzervatorima – projekti plaža), ali su konzervatore u ovom slučaju uredno pregazili“, ističe Manestar, koji je mišljenja da iza preuzimanja hotela stoji Jadran d.d. iz Crikvenice.
Potkapacitiranost političara plodno tlo za ovakve zahvate
Fotomontaža koju je izradio Manestar izazvala je zgražanje građana, dok je reakcija lokalnih političara, tvrdi Manestar, bila zakašnjela.
“Tek kad je betonska konstrukcija dosegla konačnu visinu, počele su reakcije. Da treba oduzeti licencu arhitektu koji je to projektirao, pa da treba kazniti one koji su izdali dozvolu, a jedini stvarni krivac je na strani lokalne samouprave, tadašnje Gradsko vijeće, koje je donijelo odluku o izmjeni prostornog plana i dozvolilo zahvat ove visine. Ne čudi me što je 9 vijećnika HDZ-a glasalo za takvu izmjenu, jer oni su samo vojnici svoje stranke koji rade što im se kaže, već veći problem vidim u činjenici, što nije bilo ni jednoga glasa protiv, tek 8 suzdržanih. Tadašnja suzdržana oporba – SDP IDS i par nezavisnih – i danas sjedi u gradskom vijeću. Ako 8 glasova u vijeću nije moglo srušiti izmjenu prostornog plana, mogli su i trebali o tome vikati iz petnih žila, izaći u javnost i senzibilizirati građane. Zašto se to nije i dogodilo? Zato jer su i vijećnici i članovi Odbora za prostorno bili nestručni i nekompetentni i nisu prepoznali problem koji će kasnije eskalirati. Nažalost, potkapacitiranost političara i izabranih predstavnika građana, plodno je tlo za ovakve zahvate. Nažalost, to je opća pojava, pa nije specijalitet samo Crikvenice“, govori nam arhitekt.
Nepojmljivim smatra pristup arhitekta Pere Vukovića, direktora tvrtke Arhiv arhitektura i urbanizam d.o.o., koji je, dodaje Manestar, “za nagradu” od Jadrana d.d. dobio projektiranje novoga hotela International.
“Sve to nažalost pokazuje jednu posvemašnu umreženost u jednu koruptivno klijentelističku mrežu, gdje je javni interes grada i građana zadnja rupa na svirali. S druge strane, građani su nezainteresirani dok nije prekasno, pa će se Boutique hotel i slični ekscesi događati i ubuduće, jer ne postoji nikakav kontrolni mehanizam koji bi to spriječio. Ali i to je pitanje šire od Crikvenice“, zaključuje Darko Manestar za Medias.
Mogućnosti ukidanja građevinske dozvole na Ustavnom sudu
Ministarstvo prostornoga uređenja graditeljstva i državne imovine nastavno na naš upit navodi kako bi se mogućnosti poništavanja ili ukidanja predmetne građevinske dozvole trebale rješavati Odlukom Ustavnog suda RH. Tom prilikom nam potvrđuju da su proveli nadzor zakonitosti postupka izdavanja građevinske dozvole od 30. ožujka 2020., koja je postala pravomoćna 6. svibnja 2020., izdana od strane Primorsko-goranske županije, Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša, Ispostava Crikvenica, po zahtjevu investitora MBM Commerce d.o.o., Sesvete.
“Predmetna građevinska dozvola izdana je za rekonstrukciju s dogradnjom i nadogradnjom te prenamjenu ugrađene poslovne građevine u hotel – Boutique hotel na k.č. br. 1117 k.o. Crikvenica. U provedbi nadzora utvrđeno je da u postupku izdavanja predmetne građevinske dozvole službena osoba nije potpuno i pravilno utvrdila jesu li izdane sve propisane potvrde glavnog projekta, a kako to ima u vidu odredba članka 110. stavka 1. točka 3. Zakona o gradnji odnosno nije potpuno i pravilno utvrdila je li izdana potvrda glavnog projekta Ministarstva kulture kako to ima u vidu odredba članka 61. stavka 4. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Poradi navedenog, ovo Ministarstvo je dalo uputu prvostupanjskom tijelu vezano za pravilnu primjenu zakonskih propisa te je od čelnika prvostupanjskog tijela zatražilo poduzimanje svih zakonom propisanih radnji u svrhu osiguranja zakonitosti rada i postupanja prvostupanjskog tijela te da u postupcima izdavanja akata za gradnju osigura postupanje službenika sukladno zakonskim propisima, a kako bi se onemogućilo da izdavanjem građevinskih dozvola stranke steknu prava koja im temeljem važećih propisa ne pripadaju”, ističu iz Ministarstva.
“Međutim, što se tiče mogućnosti poništavanja ili ukidanja predmetne građevinske dozvole, a vezano za zaštitu legitimnih očekivanja stranaka u postupcima u kojima se odlučuje o njihovim pravima i obvezama, ukazuje se na Odluku Ustavnog suda RH, broj: U-IIIB-1373/2009 od 7. srpnja 2009. godine („Narodne novine“. br. 88/09). Navedenom Odlukom određeno je da prilikom ocjene zakonitosti pravomoćnih upravnih akata kojima je priznato pravo gradnje strankama/privatnim osobama – nije moguće zahvaćati u tako priznata prava ukidanjem/poništavanjem dotičnih upravnih akata nakon što oni postanu pravomoćni, ako takvo ukidanje/poništavanje nije u interesu Republike Hrvatske i ako za takvo ukidanje/poništavanje pravomoćnih upravnih akata pogođene privatne osobe (ovlaštenici prava gradnje iz ukinutog/poništenog pravomoćnog upravnog akta) nisu dobile naknadu tržišne vrijednosti nekretnine u smislu članka 50. stavka 1. Ustava, koju je dužna isplatiti Republika Hrvatska, a od 1. siječnja 2008. županije, veliki gradovi i gradovi sjedišta županija čija su nadležna tijela donijela nezakonit upravni akt kojim je stranka stekla pravomoćno pravo gradnje. Dakle, za ukidanje/poništavanje predmetne građevinske dozvole potrebno je da uvjeti za ukidanje/poništavanje budu kumulativno ispunjeni, a uvjeti su određeni Odlukom Ustavnog suda RH“, navode iz Ministarstva prostornoga uređenja graditeljstva i državne imovine za naš portal.
Županija i Grad se brane svojim argumentima
“Obavještavam Vas da smo po obavljenom nadzoru zakonitosti postupka izdavanja predmetne građevinske dozvole provedenom od Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine istome Ministarstvu uputili očitovanje u kojem smo detaljno argumentirali neosnovanost utvrđenja o navodnoj nezakonitosti u postupanju službene osobe“, odgovorila nam je pročelnica Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša, Koraljka Vahtar-Jurković. Dodaje kako su se o istome pitanju recentno očitovali i profesoru Željku Smolčiću putem službenice za informiranje.
Iz Grada Crikvenice za Medias odbacuju navode o “pogodovanju”.
“Procedura postupka izrade Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Crikvenice, koja je provedena sukladno važećem Zakonu o prostornom uređenju, a započela je donošenjem Odluke o početku izrade Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Crikvenice, koju je donijelo Gradsko vijeće, i objavljena je u Službenim novinama Grada Crikvenice, broj 51/18. U navedenoj Odluci sadržani su svi elementi sukladno članku 89. Zakona, a posebno razlozi donošenja Plana, te ciljevi i programska polazišta Plana, temeljem kojih su izmjene pokrenute“, navode iz Upravnog odjela za investicije, prostorno uređenje i imovinu Grada Crikvenice, te nakon citiranja i pojašnjenja Odluke dodatno napominju da ne smatraju spornim ni sadržaj Plana, kao ni proceduru izrade i donošenja Plana, a temeljem kojeg je od strane nadležnog tijela izdana dozvola za gradnju.
Tko će preuzeti upravljanje Hotelom?
Iako sumnje naših sugovornika idu u smjeru da će upravljanje Boutique Hotelom Bellevue preuzeti Jadran d.d. iz Crikvenice, iz te hotelske grupacije odbacuju takve navode.
“Vezano uz status Boutique hotela Bellevue iz Crikvenice, izvještavamo Vas da naša tvrtka nema nikakav formalni dogovor niti ugovor o upravljanju navedenim hotelom. Tvrtka Jadran d.d. čije se dionice listaju na Zagrebačkoj burzi ima zakonsku obvezu obavještavati poslovnu i ukupnu javnost o svim relevantnim činjenicama iz svojeg poslovanja, pa tako ako dođe do bilo kakvog dogovora ili ugovora u poslovnom odnosu s bilo kojim poslovnim subjektom, uključujući i navedeni hotel, bit ćete i Vi, kao i cjelokupna javnost, pravodobno obaviješteni. Vjerujemo da i ovim našim odgovorom na Vaša pitanja pokazujemo transparentnost u poslovanju i odgovornost za istinito informiranje poslovne i ukupne javnosti“, odgovor je Uprave Društva Jadran d.d.
Tko stoji iza preuzimanja spornog hotela ne znaju ni u Ministarstvu prostornoga uređenja graditeljstva i državne imovine te Gradu Crikvenici, dok odgovor na tu nepoznanicu do objave ovoga teksta nismo dobili od Županije, investitora MBM Commercea, tvrtke Arhiv arhitektura i urbanizam ni od Turističke zajednice Grada Crikvenice. Na sumnje oko nezakonitosti kod izdavanja potvrde glavnog projekta nisu nam se očitovali ni Ministarstvo kulture i medija s Konzervatorskim odjelom.
https://xpress.hr/2023/09/24/nova-vrijednost-za-crikvenicu-glavni-projekt-za-hotel-bellevue-odobren-po-naputku-ministarstva-kulture-i-medija/
